拆分上市故事怎么讲，龙湖真的探到了“科技”密钥吗？
林三千/文
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无纺布面粉袋订做15838231350作为一家把“景观树移植保活”研究成了专利技术的房企，龙湖集团做事的调性显得“过分缜密”和“太有执念”。
这个风格在拆分物业上市上，更是明显。在找到合适的业务模式之前，龙湖始终不肯放行，即便轰轰烈烈的物企上市潮来了又去。
直到2022年1月7日，万物云宣布赴港上市两个月之后，龙湖才一口气宣布了拆分“物业+商管”上市、提交招股书、发布全新品牌——龙湖智创生活等数个消息，后者正是赴港上市主体，融合了龙湖集团原有的智慧服务（即物业板块）和商业运营业务，当下的时间节点上，龙湖已经是行业前十中最后一家宣布拆分物业上市的企业了。
是拆分物业上市，但又不完全是。龙湖如今拿出手的，也不再是传统的劳动力密集型物业模式。
在“科技”属性上耕耘多年以后，龙湖智创生活已经明显改善了人力成本高昂的问题，而无纺布面粉袋订做15838231350这正是掣肘物业估值和未来发展的一个根本问题。
但经过物企估值大幅下探和“出问题先卖物业”风波之后，现在已经不是物业上市的好时机，该怎么讲好估值故事，后续运营还有哪些想象空间，都在考验着龙湖。
在去年中期业绩会上，龙湖集团曾表示，龙湖从成立到现在一直保持对技术的热爱，一直有一批团队在持续做研发，并且每年都拿出净利润的10%用于投资科技，每年也会从校招的生力军中挑选优秀人才补充研发团队。
那么，现在的龙湖，是否真的掌握了“科技赋能”的秘钥，又将在何种程度上让外界得以一窥“科技”在“空间即服务”战略上的生产力？
水下潜行
行业内对于龙湖集团分拆物业上市的猜想持续已久，但无论是半年度业绩会还是年报发布会上，龙湖已经多次回应暂无分拆计划。2021年3月举行的上一财年无纺布面粉袋订做15838231350业绩发布会上，龙湖无纺布面粉袋订做15838231350集团的口径依然如此。
诚然，物业服务往往作为房地产开发的衍生品，业务获得基本依赖于开发业务，又素有“只收钱不干活”的偏见，劳动密集型的行业格局之下，部分不成体系的物业服务企业在短视中进一步拉低了行业名声。
北大光华管理学院实践教授蔡剑的看法是，物业要实现翻身，物业公司必须进行改革：从过去的资产维护管理方式向数字资产管理方式转变，从价格人力竞争压力向价值资本增值动力转变，从同质化重复型劳动向特色精准创新服务转变，从劳动力时间的代价向智慧科技高速回报转变。
龙湖从数年前就开始做出改变。成立研发团队，加大科研投入，不断扩大实践场景，建立了一套完整、系统化和行业领先的科技能力。到2021年9月，龙湖的数字科技团队已有千余人，在北京、上海和成都设立了3个研发中心，研发和运无纺布面粉袋订做15838231350维的产品超过200个。
人力成本方面，根据中物研协和上海易居房地产研究院数据，2020年上市物企和500强企业人均创收分别为18.43万元和15.40万元、人均管理面积分别为6030.68平方米和5527.64平方米。而2020年，龙湖智创生活人均创收为34.66万元，人均在管建筑面积为9300平方米，属行业顶尖水平，且过去几年间的客户满意度保持在90%以上。
或许直到这里，龙湖才认为物业服务能力已经从量变积累成了质变，认为商业模式可以站住脚了，也终于愿意把经过重重考验的物业板块送去资本市场。
准备的步伐也体现在龙湖智慧服务在过去一年间规模的壮大。
近一年来龙湖智慧服务收并购频繁。2021年3月以12.73亿元收购亿达物业全部股权；2021年8月6日收购楷林商务服务；8月25日，完成收购美好幸福物业；9月，向九龙仓集团收购其旗下中国内地部分物管企业100%股权。
关于物业，龙湖管理层曾在半年度业绩发布会上表示， “未来肯定还会继续加大收购力度”，但选择标的的标准不是为了收购而收购，“收并购我们还是非常考究的，更多看质量，而不是简单扩规模。”
商管特色
龙湖智创生活另一半版图是商业运营，这是龙湖集团的强项。
克而瑞物管在研报中指出，截至2021年9月底，龙湖智创生活购物中心、写字楼等商业项目总合约管理面积约为0.32亿平方米，在已上市和待上市企业中位列第二，仅次于万达商管。商业物业规模优势较为明显。
截至2021年9月30日，龙湖智创生活购物中心平均物业管理收费为每月每平米14.6元，跟行业头部收费水平持平。从企业收入结构来看，一二线城市贡献超过90%，未来随着经济的进一步发展，这些城市的收入有望持续得到释放。
商业运营方面，截至2021年9月30日，龙湖智创生活在全国13个城市运营59个购物中心项目，总建筑面积为5.7百万平方米，服务超过13000名租户。
无纺布面粉袋订做15838231350中信证券首席分析师陈聪认为，龙湖智创生活最佳可比公司是华润万象生活，两者都具备以一二线城市业务为主的物业在管组合和运营商场组合，都具备有全国影响力的品牌，都试图在物管和商管运营服务方面寻求协同，综合化满足消费者需求，也都具备一个信用强大、稳健发展的母公司作为坚实后盾。
“将龙湖智创生活与华润万象生活对比可以发现，二者写字楼业态毛利率基本一致，主要的差异在于购物中心毛利率。这与过往服务的购物中心绝大部分属于母公司龙湖集团及其联合营公司旗下有关，经过市场化定价，招股书显示，2021年9月龙湖智创生活的购物中心毛利率已经提升至38.1%。”克而瑞物管认为，龙湖智创生活的商管创收能力、盈利能力还未完全释放，依托商管规模优势和布局优势，随着经营效无纺布面粉袋订做15838231350率的持续提升，其未来收入和盈利能力有望持续增长。
资本市场对于“商管”一直较为青睐，商管业务相对突出的企业，估值普遍超过普通物企，华润万象生活估值一度破百。龙湖智创生活作为背靠龙湖集团的头部“物业+商管”服务企业，其估值值得后续期待。
科技成色几何？
从2018年更名为“龙湖智慧服务”时起，龙湖对“智慧”和“科技”的追求就又上了一个台阶，如今冲击资本市场，龙湖的“科技”力量真的够硬吗，这也是市场希望检验的课题。
从龙湖智创生活的招股书中可以看到，截至2021年9月30日，龙湖集团共拥有142项专利技术，其中29项为发明专利，并有210项专利正在申请过程中。
招股书介绍，龙湖建立了一套完整、系统化和行业领先的科技能力。包括AI、AIoT及智能应用，为业务流程(例如投资决策、业务运营、住宅物业管理、商业物业运营和管理)以及员工和供应商赋能。
无纺布面粉袋订做15838231350物业管理服务方面，比如小区的路灯安装了光线传感器，不仅能根据时间和天气实现自动开启和关闭；公共区域有云台摄像机，发现安全和卫生问题系统会立即生成工单，通知相关人员前往处理；业主在公共休闲区散步，可通过无线网络，连接小区蓝牙音响播放音乐；业主离家时，红外报警系统会启动，若发生燃气泄漏，会将报警信号传送到物业控制中心……
应用先进科技对传统物业管理和服务的流程进行数字化和智能化改造，使运营效率和服务质量得以不断提升，实现IoT设备与业务管理系统的数据实时连接，以及设备的智能化、自动化和集中管理，大幅提升一线员工作业效率、工作质量、安全性及回应及时性。
商业运营方面，将全流程进行数字化，已经推出八个数字化工具，例如，提供会员服务、营销活动和在线销售的“流量在线”、提供租户服务、无纺布面粉袋订做15838231350租户经营赋能和增值服务的“商户在线”、协助资产管理决策的“资产在线”等等。
不仅如此，龙湖智创生活服务拓展至越来越多的物业类型，涵盖了办公、产业、公共及其他设施，如政府设施、学校、医院及公园等，截至2021年9月30日，在管建筑面积0.53亿平方米。龙湖智创生活希望不断地发现、挖掘、扩大不同物业类型之间的协同效应及联系，更好地满足物业使用者的多种需求。
龙湖智创生活也先后落地了岳阳城陵矶、重庆广阳岛、成都农博岛、北大荒建设集团、苏州相城高新、沈阳中德开等城市服务项目。
在内部运营方面，龙湖智创生活利用“小当家”以及工单管理系统等移动互联网和数字化工具赋能员工，改善内部运营管理，实现高效的工作任务分配、工作质量监控及绩效评估，提高管理效率和有效性。
根据招股书计划，本次募集资金净额的一部分，在未来一至两年用于持续提升数字化运营及人工智能物联网(AIOT)的核心竞争力，以使客户享受更好的生活及购物体验。龙湖智创生活将借助科技的力量，进一步增强基础服务能力，洞察、满足用户的需求，提升服务水平、增强品牌影响力。
经过数年酝酿，在当下的节点才终于冲刺上市，中信证券预计，龙湖智创生活将跻身一线空间服务运营公司之列，且公司流通股东将直接和间接受益分拆公司的成长。
中信证券认为，物业管理板块公司估值的分化、物业管理并购市场参与者的减少，有利于在龙湖智创生活上市后提供更好的外延拓展环境。
标普则认为，拆分物业和商管业务在港上市将进一步增强龙湖集团的信誉，也将有助于拓宽其融资渠道，同时进一步加强财务披露和投资者沟通。
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